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中国建筑调研纪要:未来营收增速可能适当加快

[2018-01-13 17:31:50] 来源:通吃岛证券 编辑: 点击量:
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导读:地点:公司总部出席领导:董秘孟总核心要点1)当前PPP规范政策对央企影响小,中长期来看仍有利大建筑;2)公司去杠杆不以减少投资、缩小经营的方式,而是以资产盘活为主要方式,切实推动业绩质量提升;3)安邦持股目前无变动,我们判断后续持股将比较稳固;4)地产业务以稳为主,我们认为公司目前拿地加快,未来销售

地点:公司总部

出席领导:董秘孟总

核心要点

1)当前PPP规范政策对央企影响小,中长期来看仍有利大建筑;

2)公司去杠杆不以减少投资、缩小经营的方式,而是以资产盘活为主要方式,切实推动业绩质量提升;

3)安邦持股目前无变动,我们判断后续持股将比较稳固;

4)地产业务以稳为主,我们认为公司目前拿地加快,未来销售额和营收增速可能适当加快;

5)公司是建筑板块当前PE最低个股,未来业绩增长稳健,维持“买入”评级。

关于地产业务

1.公司地产业务的架构是怎样的?

主要是分三大块:中海地产、中建地产、中海宏洋。

(1)中海地产:公司持股56%。2016年9月收购中信地产和中信泰富绝大部分住宅业务后,一二线实力大增;2017年中海系地产销售额2321亿港币,同增10%,销售面积1446万平,同增11%。18年公司收入和利润的增长目标也不会离10%太远。2020年中海的收入规划是2800亿元,占比20%,目前是2000亿港元。

(2)中建地产:实际业务散落在中国建筑各个工程局。品牌管理在中海地产下面,总公司已经不配人员了,也没有单独管,但原来的人还在做,增速还比较快。中建地产为工程局/院直属地产业务,2017H1销售额298亿元,同增105%,销售收入150亿元,同增70%。

(3)中海宏洋:公司持股38%。列示长期股权投资,重点三四线城市。

总体上地产业务中海地产占比85%,15%来自于中建地产。

2.中海地产为什么销售收入增速比其他对手低?

中海地产力求稳健可持续发展,更加注重品质,不会追求短时间的高速增长,在拿地的时候中海也比较谨慎,报价相对其他对手来说没有竞争力。总公司每年都会在年初和中海共同制定增长目标,中海实现目标都比较轻松,想在短时间内做高业绩很不难,但作为一个国有房地产企业,规模不是第一位的。

中海和宏洋的高管都持有中海发展的股票,他们的做法一定是有利于公司长期投资价值的,而不是着眼于短期股价收益。

3.未来中海会如何转型?

第一,增加与中建内部机构的合作,比如工程局,以前中海是港股公司的想法,认为关联交易太多不好,但现在中海也会通过与工程局密切合作来共同参与雄安建设。

第二, 增加与政府之间的沟通合作,以前中海不喜欢和政府打交道,现在在逐渐改变,在雄安的与政府合作上,中海就在尝试改变。

第三,会考虑未来参与商业地产的深入程度,比如要不要在各地建地标性建筑。

中海和总公司在战略上是比较契合的,但是在发展速度上略不及总公司的预期,跟不上海外工程和基建的增速。

4.公司目前的土储怎么样?土储的地区结构分布是怎么样的?

三季度末公司土储9700万平方米左右,按照平均1.4万/平方米的售价,可售货值在1.4万亿元左右。三季末的土储面积相比半年报有所下降,可能是因为半年报统计口径含有中海宏洋。去年集团给中海的压力加大,因此公司拿地的速度有所加快。

中海土地储备结构定期报告会有披露,按过去的算法,一线城市、发达二线城市(东莞、青岛等)及大的省会城市加起来占比75%左右,因此,国家对一线城市的限购政策可能会对公司的销售行为产生影响,公司不会为了高增速就降价卖房。

5.17年中海收购中信地产物业组合时用于置换的61.5亿元不动产,投资收益是多少?

没有具体的数据,这些不动产的折旧可能在出让前已经完成了,账面价值为0,这样算的话大概有61.5*0.75=46.13亿元左右。

6.二三线城市近期放松限购政策,公司是否能感觉到?

二三四线城市主要是中海宏洋在做,中海主要做一二线城市,因此感觉不明显。

关于PPP和基建

1.政策和融资收紧后,公司未来对PPP业务的定位是怎么样的?

公司对PPP政策和贷款收紧的感觉不太明显,但目前也在研究适应新的监管体系。目前公司谈的PPP的合作量很大,但最后能够形成订单和收入的比较少。公司累计签约的PPP项目总投资额9600亿左右,理论形成施工合同5000多亿,但实际形成合同额4000亿左右。

公司做PPP业务的原则是支出数要与收入数相匹配,公司17年前三季度PPP实际出钱360多亿元,到年底可能最多500亿元(也就意味着由PPP带来的收入在500亿元左右)。

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