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房地产抵押债券实际上代表什么?

[2017-08-13 06:16:58] 来源:通吃岛证券 编辑: 点击量:
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导读:格雷厄姆在《证券分析》中说,这一点在房地产金融业发生崩盘前的狂热中完全被忘却了。发行债券筹集的资金被用于建筑旅馆、车库甚至医院,而贷款条件却与公寓住房贷款的条件极为相似。换句话说,只要资产评估“价值”超过债券发行额一半到2/3,人们认为其债券的安全性已经足够了。但是结果却是,当这些新建筑物未能成功地

格雷厄姆在《证券分析》中说,这一点在房地产金融业发生崩盘前的狂热中完全被忘却了。发行债券筹集的资金被用于建筑旅馆、车库甚至医院,而贷款条件却与公寓住房贷款的条件极为相似。换句话说,只要资产评估“价值”超过债券发行额一半到2/3,人们认为其债券的安全性已经足够了。但是结果却是,当这些新建筑物未能成功地实现其商业价值时,开发商就已经没有能力支付利息了。当这种情况发生时,这种“房地产”债券的持有人状况并不比一个无利可图的铁路或工厂的抵押债券的持有人好多少。

以期初租金为基础的估价具有误导性——与公寓住房的金融业务有关的另一个弊病是,在决定其评估价值时所采用的租金收入是租赁初的租金,而公寓住房的承租户习惯于只为新楼支付较高的租金,在很短的几年之后,他们就可以认为该建筑物已显陈旧、落伍了。其结果是,在通常条件下,一栋建筑物的期初租金要大大高于债券存续期内可能获得的平均租金。

建议采用的原则!格雷厄姆说,经过以上这番对过去10年里房产金融业缺陷的详细分析,我们可以得出一些对未来的投资有指导意义的具体原则。

就单身家庭住房而言,贷款时由抵押持有人直接贷给房屋所有人的,即中间没有房地产抵押债券发行商的介入。但是在这种以住房为抵押的担保抵押或抵押参与证书交易中,也有大量的业务是通过抵押公司(例如律师抵押公司、权利担保和信托公司等)的进行的。

当进行这一类投资活动时,贷款人必须对以下几点胸有成竹:(1)贷款的数量不应超过资产价值的2/3,这个价值既可以是当前的实际成本,也可以是一个有经验的房地产商人愿意为之所支付的价格;(2)这个成本或价格未反映当前的投机性膨胀,并且不能明显高于以前相当长一段时间内的价格水平。如果有此情况的话,必须适当降低抵押债务与当前价值的最大比例。

更通常意义上的房地产抵押债券实际上代表的是参与对某一新公寓或写字楼的第一抵押贷款。在面对这种投资选择时,投资者应该忽视常规的“评估价值”,并要求正确估计的实际成本必须至少比债券发行额高出50%。他还应该正确地考核预期收入,计算要力图保守,并将房屋空置时的损失和随着建筑物老化后的租金下跌考虑在内。扣除折旧后的预期收入至少应该比利息费用高出100%,被扣除的折旧将被用作偿债基金,用于逐步赎回所发行的债券。

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